Il 1° gennaio 2014 è la data a partire dalla quale cambierà la fiscalità sulle transazioni immobiliari. Più precisamente, le modifiche derivano da un più ampio riordino normativo in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali  (art. 26 del D.L. n. 104/2013- in G.U. 214 del 12 settembre 2013) che interessa non solo gli atti traslativi di beni immobili ma anche tutta una serie di atti non immobiliari quali, ad esempio: procure, atti di obbligo unilaterale, atti di accettazione e rinuncia all’eredità, le convenzioni matrimoniali (separazione dei beni e fondo patrimoniale) e urbanistiche, atti per i quali vi è l’obbligo di registrazione con imposta fissa (costitutivi di società e relativi ad aumenti di capitale, atti modificativi dei patti sociali), contratti di comodato, ecc.

CHE COSA CAMBIA

Le novità introdotte (salvo eventuali correttivi) modificheranno in maniera sostanziale compravendite e permute (gli atti traslativi a titolo oneroso) che hanno per oggetto beni di natura immobiliare (fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli) e quelli traslativi  o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento (usufruttousoabitazionesuperficie). Gli effetti che ne deriveranno riguarderanno una maggiore semplificazione circa le aliquote applicabili (due sole aliquote) e una riformulazione delle imposte catastali ed ipotecarie dovute in misura fissa (ridotte a 50 euro in alcuni casi ovvero innalzate a 200 euro in altri). Inoltre, tutti gli atti necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari saranno esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Saranno anche soppresse tutte le esenzioni ed agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali. Ad esempio: trasferimenti immobiliari connessi a piani di recupero, atti traslativi di terreni acquistati da coltivatori diretti ovvero ammessi alle agevolazioni per la proprietà contadina, trasferimenti relativi ad immobili di interesse storico-artistico e quelli relativi alle Onlus, trasferimenti a favore di enti territoriali (per costruzione di scuole o ospedali), trasferimenti immobiliari in esecuzione di procedimenti di separazione o di divorzio (attualmente esenti).

DUE PESI E DUE MISURE

Il quadro che emerge delinea sì una semplificazione ed un riordino della materia, ma anche un differente peso tributario sui i vari soggetti coinvolti e su i differenti cespiti. Se da un lato, infatti, assistiamo ad un più ridotta imposizione in certi casi, registriamo dall’altra invece un significativo aumento di imposizione in tantissime ulteriori fattispecie, alcune delle quali ci manifestano un’evidente disparità di trattamento (acquisto di un immobile da un privato piuttosto che da un impresa).Viene spontaneo domandarsi se, nell’attuale contesto economico che richiederebbe misure di rilancio (investimenti ed occupazioni), le nuove disposizioni non vadano, invece, nella direzione contraria.

Ecco ora un quadro di sintesi della nuova regolamentazione delle imposte sulle transazioni immobiliari che consente un raffronto immediato sulle casistiche più frequenti.

Regime fiscale delle transazioni immobiliari prima e dopo il 1° gennaio 2014

Tipologia di cespite

Tipo di imposta

Aliquote (e imposte fisse) sino al 31/12/13

Aliquote (e imposte fisse) dal 1/1/14

Casa di abitazione (prima casa) acquistata da privato o impresa (con contratto esente IVA)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

3%

168

168

esente

2%

50

50

Casa di abitazione (prima casa) acquistata da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) con contratto soggetto ad IVA

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

4%

168

168

168

4%

200

200

200

Casa di abitazione (non prima casa) acquistata da privato.

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

50

50

Casa di abitazione (non prima casa) acquistata da impresa (con contratto esente IVA)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

50

50

Casa di abitazione (non prima casa) acquistata da impresa (con contratto soggetto ad IVA.

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

10%

168

168

168

10%

200

200

200

Edificio storico-artistico (non prima casa) acquistato da privato

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

3%

2%

1%

esente

9%

50

50

Terreno edificabile acquistato da privato

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

8%

2%

1%

esente

9%

50

50

Terreno edificabile acquistato da  impresa (con contratto soggetto a IVA)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

21%

168

168

168

21%

200

200

200

Terreno agricolo acquistato da privato o altro soggetto (con contratto esente IVA)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

15%

2%

1%

esente

9%

50

50

Negozio acquistato da privato

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

50

50

Negozio acquistato da impresa (con contratto esente IVA)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

168

3%

1%

esente

200

3%

1%

Negozio acquistato da impresa (con contratto soggetto ad IVA)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

21%

168

3%

1%

21%

200

3%

1%

Seconda Casa – Ufficio – Fabbricato Strumentale (acquisto da privato)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

50

50

Capannone acquistato da impresa (con contratto esente IVA)

Iva

Registro

Catastale

Ipotecaria

esente

168

3%

3%

esente

200

200

200

Capannone acquistato da impresa (con contratto soggetto ad IVA)

Iva

Registro

Catastale

Ipotecaria

21%

168

3%

1%

21%

200

200

200

Importantei:

1)      Per quanto riguarda la base imponibile di riferimento (conformemente a quanto in vigore dal 1/1/2007), solamente per l’acquisto di abitazioni e relative pertinenze (box, garage e cantina) da parte di un privato si può assumere il valore catastale rivalutato (115% per prima casa o 125% per seconde case) anziché il corrispettivo pagato, a condizione che nell’atto di trasferimento venga indicato l’effettivo importo stabilito per la cessione immobiliare.

2)      Per l’acquisto delle abitazioni cosiddette “di lusso”, dal 1° gennaio 2014 non si farà più riferimento ai criteri del DM 2/8/1969, basati sulle caratteristiche costruttive (indipendentemente dalla classificazione catastale); bensì al censimento o meno nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli, palazzi con eminenti pregi artistici o storici). Queste, appunto, saranno considerate di lusso.

3)      A decorrere dal 1° gennaio 2014, l’imposta di registro applicata non potrà mai essere inferiore a 1.000 euro.

photo credit: Paolo Margari via photopin cc