Spesso l’ansia per l’ottenimento di un prestito bancario, nel caso di acquisto di un’abitazione, soprattutto se prima casa, porta a concentrarsi sulla convenienza o meno del tasso applicato e a non valutare i costi globali della sua erogazione. Gli istituti di credito hanno infatti nel proprio arco frecce velenose per migliorare i loro margini, erosi in termini di interessi puri da una concorrenza spietata. Vediamo allora le varie voci che incidono da questo punto di vista.

Istruttoria. E’ inevitabile che la banca voglia verificare le condizioni dell’immobile prima della stipulazione del contratto di mutuo ed è plausibile che sia un costo aggiuntivo, purché specificato in fase di trattativa. Comunemente ci si rivolge a un perito specializzato e indipendente, che poi emette una fattura pagata dal cliente, sebbene fra le voci di apertura della pratica tale onere non sia indicato.

Incasso rata. Ogni banca ha una sua politica da questo punto di vista, ma troppe richiedono un importo fisso per il pagamento delle rate. Viene giustificato come “spesa amministrativa” o “gestione pratica”: talvolta lo si prevede soltanto se il pagamento è effettuato per cassa, ma si riscontra anche con l’addebito automatico. Dipende da banca a banca: difficilmente il funzionario dell’agenzia può derogarne l’esborso, ma è opportuno conoscerne l’applicazione in fase di trattativa iniziale. Se si scegli una rateizzazione mensile, il relativo costo – anche se di pochi euro – peserà infatti non poco.

Rinnovo ipoteca. Alcune banche preferiscono stabilire una scadenza fissa per le garanzie sull’immobile (per esempio 20 anni). Quando la durata del mutuo è maggiore, ne consegue che occorrerà rimettere l’ipoteca, con un costo non previsto al momento della stipulazione. Capita che alcuni clienti minimizzino quest’aspetto nella speranza di estinguere il debito prima del termine previsto. Meglio invece non contemplare cosa potrà accadere in futuro e stabilire già all’inizio condizioni chiare.

Polizze assicurative. Sono il maggiore dolore per chi stipula un mutuo. Ve ne sono di due tipi:

● quella “vita” protegge le parti in caso di decesso dell’acquirente dell’immobile; è facoltativa, sebbene alcune banche la impongano. Attenzione a un aspetto spesso trascurato: se il mutuo è a doppia intestazione, il costo si suddivide fra le due persone (per esempio marito e moglie) in funzione dell’età di ciascuno, ma se muore un membro della coppia il rimborso del mutuo residuo avviene per il 50% di competenza. Si è comunque liberi – quando l’istituto impone questa garanzia – di scegliere la controparte che offre le condizioni più favorevoli.

● quella cosiddetta “scoppio-incendio” è invece obbligatoria: tutela il soggetto che stipula un mutuo da eventi direttamente collegati all’abitazione. In caso di sinistro l’assicurazione prevede un rimborso pari al costo di riedificazione dell’immobile ipotecato, estinguendo il debito con la banca. Quest’ultima può richiedere la copertura del valore di ricostruzione, (che è minore) o di quello commerciale (che è maggiore). Solo in pochi casi avviene che l’istituto si accolli il relativo costo. La condizione peggiore si riferisce all’opzione, spesso offerta, di calcolare la polizza in termini di aumento del tasso di interesse pagato per il prestito; scelta sconsigliabile, poiché comporta inevitabilmente una spesa maggiore rispetto alla soluzione del premio unico, versato al momento della stipula. Comunque c’è liberta assoluta per il cliente di optare per la compagnia di assicurazione che offra le migliori condizioni.

Notaio. La  parcella del notaio dipende da vari fattori: fra gli altri, dalla città e dall’importo di iscrizione ipotecaria. Si tratta di una voce non prevista nell’Indice sintetico di costo fornito dalla banca per consentire il confronto di condizioni fra offerte diverse, ma che va assolutamente considerata, perché può spostare il costo globale dell’operazione, soprattutto nel caso di importi non troppo elevati.

Estinzione anticipata. Poiché dal 2007 sono state abolite le penali, prima in vigore, per chi intenda chiudere anticipatamente la propria posizione debitoria, occorre tenere conto che in teoria per i vecchi mutui (ante 2/2/2007) ciò vale ancora, sebbene alcune banche applichino l’esenzione anche in questo caso.

Informazioni sul debito residuo: spesso chi chiede un preventivo di rimborso anticipato paga un importo fisso, prelevato senza alcuna comunicazione dal conto. Molte banche, di fronte a richieste sul debito residuo o sulla sua parziale estinzione impongono infatti un onere fisso, che può essere di alcune decine di euro. Ogni volta quindi che ci si informa è necessario verificare se ciò comporta una spesa.

I costi nascosti, come si vede, sono numerosi e talvolta poco noti a chi firma un contratto con la banca. Occorre invece valutarli attentamente e soprattutto fissarne l’importo in fase di trattativa iniziale. In questo caso vale davvero il proverbio: patti chiari, amicizia lunga!

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