Nell’ultimo anno il mercato immobiliare americano, se si escludono le vendite legate a pignoramenti o a prestiti in sofferenza, ha registrato un andamento generale favorevole. Fino ad aprile 2013, come rilevato dal CoreLogic® Home Price Index Report, i prezzi sono saliti dell’11,9%. Secondo Dmitri Rabin, analista di Loomis, Sayles & Co., società del gruppo Natixis, i recenti aumenti hanno una base ampia e non sono prettamente stagionali. “I prezzi sembrano rafforzati – osserva – sia a livello statale che locale. Le quotazioni delle abitazioni sono salite in 49 stati su 50 e i maggiori incrementi si sono registrati proprio negli Stati che erano stati maggiormente colpiti dalla bolla immobiliare e dal successivo ribasso (California, Arizona, Nevada e Florida)”. Rabin fa notare che, anche dopo i recenti aumenti, il prezzo delle case negli Stati Uniti, a livello nazionale, si colloca ancora il 22% al di sotto dei massimi. C’è quindi un ampio margine di miglioramento. Loomis Sayles prevede che la crescita del prezzo delle case potrà riprendere lentamente nei prossimi 18-24 mesi, per raggiungere livelli medi a una cifra. Gli incrementi stimati sono dell’ordine dell’8%–12% nel 2013 e del 5%–7% nel 201°.

TASSI DEI MUTUI IN AUMENTO

Di recente il tasso fisso trentennale sui mutui ha registrato un incremento notevole, che comporta un aumento del 10%–15% della rata mensile pagata dai nuovi mutuatari. Rabin ritiene però che la capacità di rimborso dei prestiti immobiliari sia comunque migliore di quella registrata nel periodo 1980-2010, e che quindi gli effetti dell’aumento dei tassi saranno marginali.Il valore di immobili nuovi ed esistenti si avvicina ai minimi storici. La costruzione di nuove abitazioni sta finalmente aumentando, ma il processo di costruzione degli edifici richiederà diversi anni. La principale preoccupazione riguarda la quantità di case pignorate, il cui livello sta tuttavia diminuendo.

PERCHE’ CRESCE LA DOMANDA DI ABITAZIONI

Negli ultimi cinque anni molti ventenni e trentenni hanno ritardato l’uscita dalla famiglia di origine, determinando uno sfasamento nella domanda di abitazioni. Rabin sostiene che il miglioramento della congiuntura economica dovrebbe aiutare a invertire questa tendenza. A breve termine prevede che la sottoscrizione di mutui diventerà meno restrittiva e consentirà a più soggetti di avere accesso ai finanziamenti, favorendo così la crescita del prezzo delle case. “Pensiamo che le aspettative di chi chiede un mutuo siano essenziali nel determinare i prezzi delle case a breve termine. Quando i prezzi salgono, i consumatori si aspettano che continuino a crescere; mentre quando scendono, si aspettano un ulteriore calo, almeno a breve termine. Quindi, se i consumatori si aspettano che i prezzi delle case scendano, probabilmente sceglieranno di aspettare prima di acquistare, anche se i tassi sui mutui resteranno bassi. Allo stesso modo se i consumatori si aspettano che il prezzo delle case aumenti, sceglieranno di acquistare adesso anziché aspettare, anche se i tassi aumentano. Nel periodo 2009–2011 i potenziali acquirenti, spaventati dalla crisi dell’immobiliare, si attendevano un ulteriore calo dei prezzi e hanno quindi ritardato l’acquisto, provocando il crollo del prezzo delle case”.

Le implicazioni dell’aumento del prezzo delle case sono significative. I settori più sensibili all’andamento del mercato immobiliare, come quello delle costruzioni e quello dei titoli garantiti da ipoteche residenziali (RMBS), trarranno vantaggio diretto – sostiene Rabin – da una domanda immobiliare più forte. In senso più ampio l’incremento del prezzo delle case contribuirà a risanare il bilancio delle famiglie e delle banche e favorirà la crescita del Pil attraverso la ripresa dell’attività edilizia e una maggiore fiducia dei consumatori”.

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