Come va il mercato dei mutui nelle in America e in Europa? Quali sono le prospettive per gli investitori immobiliari? Secondo Philippe Waechter, capo economista della società di gestione Natixis Asset Management, il recupero dei prestiti immobiliari sta procedendo a ritmi diversi negli Stati Uniti, in Cina e in Europa. Ecco, in sintesi, la sua visione dei tre grandi mercati.

STATI UNITI

Probabilmente il mercato statunitense sta vivendo una fase di risveglio, dopo un lungo periodo di aggiustamento. Prezzi e volumi salgono, come evidenziato dalle vendite di abitazioni e dal numero di nuovi progetti di costruzioni residenziali. Il contributo dell’investimento immobiliare al PIL (prodotto interno lordo) è oggi positivo, mentre tra il secondo trimestre 2006 e il secondo trimestre 2011 esso aveva letteralmente prosciugato l’economia. Ma il vantaggio economico dell’accelerazione del business immobiliare è limitato, perché l’impatto sul PIL è inferiore al passato. Nel primo trimestre 2013 gli investimenti immobiliari hanno rappresentato il 2,9% del PIL statunitense rispetto al 6,1% (quindi più del doppio) nel 2005″.

CINA

Il mercato immobiliare cinese è sempre forte. I prezzi salgono nelle principali città e gli investimenti sono sostenuti. Il settore ha contribuito alla crescita durante il boom economico, perché il forte afflusso di persone dalle campagne verso le grandi città ha determinato l’incremento della domanda di alloggi. Il legame tra attività economica e crescita del settore immobiliare si però indebolito dopo il 2009, determinando livelli differenziati di attività in parti diverse del Paese. Le città cinesi sono suddivise in cinque categorie. Benché non esista una formula ufficiale per determinarle, si ritiene comunemente che queste categorie dipendano dalle dimensioni (stabilite in base al PIL e/o alla popolazione) e dallo sviluppo di servizi e infrastrutture.

Nelle aree di categoria 1, come Pechino, Shanghai (nella foto), Shenzhen e Guangzhou, si assiste tuttora a una forte domanda, a cui si contrappone una capacità scarsa o addirittura nulla di costruire. Questi mercati potrebbero diventare più speculativi, perché sono già saturi. E l’adeguamento potrebbe essere pesante se, come sostengono gli analisti, la politica della banca centrale diventasse più restrittiva e aumentasse i vincoli di regolamentazione del sistema finanziario. Invece le aree di categoria 2, che comprendono capoluoghi di provincia e città ricche, presentano una situazione più equilibrata. Benché più piccole dei centri che rientrano nella categoria 1, sono comunque città di una certa grandezza. Queste aree crescono grazie all’espansione economica e alla crescita occupazionale. Alla domanda di immobili corrisponde un buon livello di costruzione.

Nelle aree di categoria 3 e 4, che corrispondono alle città cinesi più piccole, con popolazione inferiore a un milione di abitanti, la situazione è più complessa e potenzialmente problematica. Si riscontra infatti una sovra-capacità derivante dalla costruzione di un numero elevatissimo di edifici a partire dal 2009, mentre la domanda resta debole. Oggi l’attività langue e la situazione è destinata probabilmente a peggiorare. Per di più, gran parte dello sviluppo è stata finanziata dal sistema bancario parallelo, il cosiddetto shadow banking. In Cina le banche tradizionali sono di proprietà dello Stato e prestano denaro soprattutto ad aziende pubbliche. Il sistema bancario parallelo è costituito da intermediari non convenzionali, per esempio società fiduciarie, compagnie di assicurazione e società di leasing. Questi non sono sottoposti alle stesse restrizioni che vincolano le banche tradizionali e offrono finanziamenti a soggetti che potrebbero non soddisfare i requisiti per la concessione di un mutuo da parte delle banche tradizionali. Poiché questi finanziatori possono assumersi un rischio maggiore, cresce l’eventualità di rimborsi problematici (sofferenze) . La Bank of China sta cominciando ad assumere un atteggiamento più restrittivo, al fine di arginare gli effetti del sistema bancario parallelo anche a costo di provocare effetti negativi.

EUROPA

Anche in Europa la distribuzione geografica è rilevante, benché il mercato immobiliare si sforzi di ritrovare slancio nella maggior parte dei Paesi. I prezzi dell’immobiliare sono in discesa in 8 Paesi su 14. per esempio in Spagna, Italia, Francia e Irlanda; ma sono in aumento in Estonia, Lussemburgo, Malta, Belgio e Finlandia. Il Regno Unito è il mercato più forte, anche se non precisamente vigoroso, in quanto non si vedono ancora segni di una forte ripresa. Ma sta comunque migliorando.

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