Long o short sui titoli del mercato degli immobili commerciali? In altre parole: comprare puntando al rialzo delle quotazioni o vendere in previsione di una discesa dei prezzi? E dove nel mondo (nella foto: Indonesia) si possono trovare adesso le migliori occasioni di guadagno? Ecco  le risposte di Mark G. Roberts, responsabile strategie e ricerca real estate di Deutsche & Asset Wealth Management (DeAWM), per i lettori di GenteMoney.it.

LONG indica una risposta affermativa

SHORT indica una risposta negativa

Fondamentali dei titoli immobiliari: siamo in fase di miglioramento?

LONG La crescita globale sta consolidando i fondamentali. Con l’aumento dell’occupazione e la scarsità di nuovi cantieri, i tassi di disponibilità sono in calo e la crescita dei canoni di locazione, in precedenza negativa, sta diventando positiva in diversi mercati.

Si evidenzia una ripresa?

LONG L’anno scorso il volume delle compravendite di immobili commerciali è salito del 20%, ma il volume globale delle transazioni tuttora non supera il 60% del picco raggiunto nel 2007. Per quanto i prezzi siano aumentati in molte aree del mondo, il ciclo è in fase iniziale e i fondamentali sono in ripresa. Permangono alcuni rischi, dovuti a fattori quali il potenziale aumento dei tassi, il rallentamento della crescita cinese e il clima di instabilità geopolitica. È essenziale diversificare.

Quale sarà l’andamento del settore immobiliare?

  LONG A livello globale ci aspettiamo rendimenti annuali medi compresi tra il 7% e il 9% per i prossimi cinque anni. In termini geografici (vedere grafico sotto) prevediamo il 9-11% nell’Asia emergente, quasi il 9% nell’Europa meridionale, circa il 7,5% in Nord America e dal 4,5% al 5,5% nei Paesi europei sviluppati, tra i quali i Paesi germanofoni si collocano nella parte più bassa della fascia.

Stati Uniti: previsione positiva?

LONG L’attività economica sta guadagnando vigore, il real estate offre rendimenti iniziali più elevati rispetto ai titoli di Stato e nettamente superiori alla media, la domanda di locazioni è in crescita e i nuovi cantieri sono limitati. Nei prossimi anni il reddito operativo netto dovrebbe aumentare a un ritmo più sostenuto. La progressiva riduzione degli incentivi monetari all’economia americana da parte della Federal Reserve (il cosiddetto tapering) rappresenta tuttavia il rischio principale per le valutazioni (tassi di interesse e inflazione potrebbero salire, ndr). Gli investitori dovrebbero prendere allora in considerazione la possibilità di tenere più basso il peso in portafoglio dei titoli legati a locazioni di lungo periodo, che non consentono il ricalcolo dei canoni, sovrappesando invece le locazioni di durata inferiore: l’obiettivo è beneficiare dei canoni  più elevati e minimizzare i rischi legati ai mercati dei capitali.

Asia-Pacifico: dove sono le opportunità?

LONG Abbiamo una posizione long (ovvero una previsione positiva) sui mercati della logistica in Paesi quali Corea del Sud, Australia e Giappone. Le infrastrutture logistiche sono in fase di ammodernamento per sostenere gli scambi commerciali globali, l’espansione della classe media cinese e la crescita dell’e-commerce.  Ma sul mercato degli uffici di Hong Kong è d’obbligo una posizione “short”, improntata alla cautela: nonostante lo scenario a lungo termine favorevole, il rallentamento della crescita cinese rappresenta una condizione avversa nel breve periodo.

Propensione al rischio: quanto e dove “osano” gli investitori?

LONG Nell’ambito della ricerca di rendimento, gli investitori stanno diventando più tolleranti al rischio e sono interessati a estendere i propri portafogli oltre i centri ormai consolidati di New York, Londra e Tokyo. Tra le posizioni che attualmente destano l’interesse degli investitori internazionali figurano in particolare l’Europa meridionale e i mercati degli uffici della Londra esterna.

È meglio investire a livello locale?

SHORT Il settore immobiliare internazionale consente di diversificare gli investimenti, offrendo in alcuni casi un potenziale di rendimento più elevato. Tuttavia, le analisi da noi condotte indicano che i costi delle coperture valutarie e l’imposizione fiscale possono compromettere i rendimenti “aggiustati per il rischio”.  Tutto dipende dal tipo di copertura valutaria. Per citare un esempio, finché i tassi USA non inizieranno ad aumentare, gli investitori statunitensi in cerca di rendimenti core con copertura valutaria in Australia potrebbero avere difficoltà a ottenere guadagni superiori rispetto alle opportunità più vicine a casa. Per contro, gli investitori cinesi, tedeschi e australiani sono in una migliore posizione per investire negli Stati Uniti, nell’Europa meridionale e in alcune aree dell’Asia.

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