Ottenere un mutuo per l’acquisto della casa è ormai impresa da combattenti. Proprio per questo motivo occorre evitare qualsiasi errore nella sua strutturazione. E ancor più bisogna dedicare particolari attenzioni alle condizioni di erogazione, così come agli aspetti finanziari. Spesso infatti la situazione di bassi tassi di interesse tradisce: quanto durerà l’attuale politica monetaria espansiva? Sul tema c’è una vivace discussione in corso fra gli economisti. A chi si trova ad affrontare il tema mutui tutto questo poco importa, ma… E’ il “ma” il punto dolente. Con il costo del denaro ai minimi storici c’è infatti il rischio di accettare un contratto che potrebbe rivelarsi oneroso nel lungo termine, in presenza di condizioni che dovessero modificarsi. Molti italiani, fra quelli che riescono a farsi dare un mutuo, scelgono il tasso variabile (secondo una recente ricerca oltre il 70%), ma con durate lunghissime, per garantirsi basse rate. E qui scatta il madornale errore: guardare cioè al breve termine, sperando che sul lungo periodo qualche stellone aiuti a sostenere l’esborso mensile, nel caso diventasse sempre più impegnativo.

Oggi, con un tasso medio praticato, per questo tipo di prestiti, intorno al 3,2-3,5%, a una rata fra 550 e 600 euro al mese corrisponde un’erogazione di 100.000 euro su una scadenza a 20 anni. Se si allunga il periodo l’importo logicamente scende e quindi si fa sentire la lusinga di aumentare il capitale concesso, nella convinzione che la rata resterà sostenibile nel tempo.

Ma basterebbe che i tassi della Banca centrale europea (Bce) salissero soltanto del 2,5-3% perché il ragionamento saltasse. Come salvarsi? L’unico modo di proteggersi è di ottenere un mutuo a tasso variabile con un “tetto”, definito “cap” nella terminologia specifica.        Cioè un tasso oltre il quale non si può andare. Varie banche lo propongono, sebbene non lo pubblicizzino, perché a loro non sempre conviene. In sostanza si tratta di un compromesso fra un tasso variabile e un tasso fisso, che magari comporta uno “spread” maggiore durante la fase variabile ma pone un limite nella fase del fisso.

Spesso è pur vero che tale soluzione è accompagnata da un cosiddetto “floor”, cioè pavimento, sotto il quale non si può scendere. Proprio ora, con i tassi Bce ai minimi storici, la convenienza di una simile impostazione del prestito immobiliare risulta notevole: il “floor” è inevitabilmente contenuto e il “cap” viene condizionato dalla particolare situazione attuale.

Cercando nelle offerte disponibili sul mercato abbiamo trovato mutui di questo tipo con scadenza trentennale. Sia chiaro: nessuno regala nulla! Dalla nostra indagine è emerso infatti che il “cap” si posiziona dal 6 al 6,5%, livello senz’altro alto. Ma, se si considera che il tasso richiesto – per le stesse proposte – si aggira sul 3,5-3,8%, ci si rende conto che il divario fra minimo attuale e massimo ipotetico non è abissale. Come ulteriore elemento segnaliamo che gli importi finanziabili proposti sono risultati dell’80% per prime case, del 75% per seconde abitazioni e del 70% per rifinanziamenti, in questo caso con uno “spread” maggiorato dello 0,25% rispetto a quello riservato alla prima casa.

I dati confermano che, con il “cap,” a un costo leggermente più alto all’inizio si abbina un minore rischio nel caso di bufere da tassi sulla fase lunga del prestito. Nulla è certo in una materia così complessa. Proprio per questo motivo la protezione dai rischi assume un’importanza decisiva nell’ambito dei mutui.

E’ pur vero che, a fianco della soluzione con il “tetto”, ci sono anche metodologie più “fai da te”. Per esempio quella di utilizzare un tasso variabile e di assecondarlo con prodotti finanziari destinati appunto a proteggere da improvvisi aumenti del costo del denaro. Esistono dei certificati – quotati anche su Borsa italiana – che in modo differente costituiscono una specie di airbag contro questo pericolo. Sono strumenti complessi, non facili da gestire, ma che qualunque consulente finanziario può reperire, a seconda delle condizioni del mercato. Sostanzialmente si tratta di prodotti che si caratterizzano per un’ampia varietà di profili di rischio/rendimento e consentono pertanto di realizzare soluzioni in linea con esigenze diverse.

O con il “cap” o con altre modalità, certo è che si deve affrontarel’eventualità di tempeste monetarie future, cercando di non trovarsi impreparati nel sopportare un mutuo a tasso variabile su scadenze lunghissime. Sarebbe come affrontare la traversata in barca di un Oceano senza gli strumenti adeguati. C’è chi lo fa, ma non sempre arriva a destino integro e felice.

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