A quali forme di tassazione si va incontro comprando una casa in Svizzera?

La prima parte della guida fiscale di GenteMoney all’acquisto di un’immobile nella Confederazione Elvetica è stata dedicata alle imposte indirette.

Ecco ora la seconda parte, nella quale trovate tutte le risposte e le indicazioni sulle imposte dirette, le imposte in Italia, il possesso dell’immobile tramite società e i mutui in Svizzera.

IMPOSTE DIRETTE

Il possesso di un immobile in Svizzera (nella foto: Lugano) da parte di una persona fisica non residente (differenti disposizioni vigono per residenti operativi sul territorio elvetico e per i cosiddetti “globalisti” residenti senza attività) comporta l’assoggettamento all’ imposta sulla sostanza, valutata al valore venale.

La tassazione avviene sulla base di una dichiarazione d’imposta (è unica quando dovesse essere versata anche l’imposta sul reddito) che deve essere compilata in modo chiaro e veritiero dal contribuente e trasmessa all’Amministrazione delle contribuzioni (autocertificazione).Qualora la dichiarazione d’imposta (con la documentazione allegata) non sia ritenuta dall’Amministrazione cantonale svizzera idonea per determinare i fattori imponibili (ovvero il contribuente non sia in grado di determinare la base imponibile), nemmeno in seguito a successivi accertamenti,  l’autorità fisserà il reddito e la sostanza sulla base del suo potere d’apprezzamento che si basa su parametri consolidati.Oggetto di quest’imposta è, di regola, il patrimonio complessivo (anche quello non di fonte svizzera), che comprende tutti i beni e i diritti reali di cui il contribuente è titolare (titoli, depositi conti correnti bancari, immobili, assicurazioni sulla vita, ecc.). Nella maggior parte dei casi, le tariffe dell’imposta sulla sostanza sono strutturate in modo progressivo.

E’ prevista, altresì, una tassazione ai fini reddituali, sia per utilizzo personale sia in caso di locazione a terzi. Qualora l’immobile venga utilizzato direttamente si fa riferimento al cosiddetto valore locativo che consiste sostanzialmente in un reddito ipotetico (quale il reddito locativo che il proprietario potrebbe ottenere se concedesse in locazione la propria abitazione). A livello cantonale, comunque, vengono applicati metodi differenti che possono portare a differenze di trattamento da una zona della Svizzera rispetto ad un’altra.

ALTRE IMPOSTE

Altresì, in quasi tutti i Cantoni esiste una tassa cosiddetta “di mutazione” che grava sui trasferimenti di proprietà fondiaria con aliquote di imposta (a carico generalmente dell’acquirente) che variano tra l’1% e il 3% del prezzo d’acquisto.

IMPOSTE IN ITALIA

Il contribuente italiano, però, dovrà anche tenere conto anche della normativa fiscale italiana. Questa prevede che sia tassato  il reddito imponibile (quadro RL di Unico – redditi diversi) per lo stesso ammontare netto che risulta dalla valutazione effettuata in Svizzera. Per le imposte pagate sarà possibile usufruire del credito d’imposta di cui all’art. 165 del TUIR da chiedere mediante compilazione del quadro CR del modello Unico (oppure nel quadro semplificato G, sezione III modello 730).

Per la detenzione dell’immobile bisogna pagare l’IVIE (la nuova imposta patrimoniale sugli immobili all’estero) che prevede l’applicazione di un’aliquota dello 0,76% su una base imponibile pari al costo d’acquisto dell’immobile o, in mancanza, al relativo valore di mercato.Dall’imposta patrimoniale italiana è detraibile l’imposta sulla sostanza dovuta in via definitiva in Svizzera.

Sono inclusi anche gli immobili che sono stati oggetto di emersione (scudo fiscale) sia mediante procedura della regolarizzazione che del rimpatrio giuridico (mandato di amministrazione ad una Fiduciaria italiana)

Infine, l’immobile deve essere dichiarato nel quadro RW (sez. II) della dichiarazione dei redditi, ai fini del monitoraggio fiscale, a meno che non sia stato rimpatriato giuridicamente (mandato ad amministrare conferito ad una fiduciaria italiana).

DETENZIONE TRAMITE SOCIETA’

La detenzione di un immobile può essere effettuata anche tramite una società svizzera (priva di agevolazioni in tema di imposte cantonali e comunali e compresa nella cosiddetta black list italiana di cui al D.M. 21 novembre 2001). Anche una società svizzera è soggetta (salvo rare eccezioni) all’imposta sulla sostanza e sul reddito. Però a differenza, delle persone fisiche, le società sono tassate con aliquota proporzionale (non progressiva).I dividendi distribuiti da società svizzera a soci italiani (persone fisiche) sono soggetti ad imposta preventiva con aliquota 35% (15% in caso di riduzione convenzionale).

Le plusvalenze derivanti dalla cessione della partecipazione potrebbero essere soggette a tassazione come se fosse ceduto l’immobile.

In Italia sono imponibili i dividendi pagati dalla società svizzera alla persona fisica azionista italiana ( e le plusvalenze che derivano dalla cessione della partecipazione).

Il possesso della partecipazione è soggetto in Italia a IVAFE (nuova imposta sulle attività finanziarie possedute all’estero) con aliquota pari allo 0,15%, a decorrere dal 2013, applicata al relativo valore nominale. Fermo restando che, per le società che possiedono un unico cespite, l’Amministrazione fiscale italiana, potrebbe richiedere una tassazione ai fini IVIE (imposta sugli immobili all’estero) considerandola soggetto interposto. Sussistono anche per le società gli obblighi previsti dal quadro RW, salvo il caso di detenzione tramite intermediario finanziario italiano.

MUTUI IN SVIZZERA

E’ possibile accedere a mutui ipotecari, tramite il sistema bancario svizzero con tassi in sintesi così indicati (valori indicativi – Fonte UBS Suisse al 9/9/2013):

- tasso fisso (in franchi) a 5 anni: 2,00%

- tasso fisso (in franchi) a 10 anni: 2,90%

- tasso variabile (in franchi): Libor 3 mesi + spread (1,37%); Libor (12 mesi) + spread (1,50%).

Roberto Lenzi - Avvocato, Lenzi e Associati

Leggi la prima parte della Guida: http://gentemoney.leonardo.it/comprare-casa-in-svizzera-guida-fiscale-allacquisto-prima-parte/

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